Perguntas Frequentes

10 perguntas frequentes sobre Administração de Condomínios

1. O que é o Condominio?

A palavra condomínio significa “propriedade comum”.

Viver em condomínio exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio comum e áreas privativas.

O direito de uso da área comum é a obrigação de conservar o que é de todos, são condições básicas para a vida em condomínio.

Em termos de propriedade, a cada área privativa corresponderá uma fração ideal na área comum.

Todos os condôminos devem contribuir para suas despesas.

– Qualquer condómino;
– Um terceiro contratado pela assembleia de condóminos;
– Uma empresa contratada pela assembleia de condóminos.

– Convocar a assembleia de condóminos;
– Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas e prestar contas à assembleia;
– Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
– Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;
– Providenciar duas contas bancárias do condomínio: uma para as contas correntes e outra para o fundo comum de reserva;
– Executar as deliberações da assembleia;
– Realizar as reparações no prédio e outros actos necessários à sua conservação;
– Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
– Representar o condomínio perante as autoridades administrativas e acções judiciais;
– Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio;
– Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas do condomínio;
– Transmitir aos condóminos as notificações recebidas das autoridades administrativas;
– Comunicar aos condóminos não-residentes todos os factos relevantes da vida do condomínio.

Deverá haver uma reunião na primeira quinzena do mês de Janeiro. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.

A data da reunião pode ser alterada, quer através do título constitutivo, quer por acordo unânime entre todos os condóminos.

A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio.

As Actas devem ser lavradas no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas;
No livro ou nas folhas devem ser também consignadas, pela forma estabelecida na lei, as deliberações tomadas em reunião da assembleia de condóminos. Quando essas deliberações constem de escritura pública (título constitutivo da propriedade horizontal, por exemplo) ou de instrumento fora das notas (regulamento do condomínio, por exemplo), deve a administração, o administrador do condomínio, o presidente da reunião ou o secretário inscrever no livro ou nas folhas menção da sua existência.
O administrador do condomínio guarda o livro de actas e / ou todas as folhas; as folhas devem ser encadernadas depois de utilizadas e podem, decorridos 10 exercícios após aquele a que se reportam, ser substituídas por microfilmes ou por outra forma adequada de suporte (informático, digital, etc.).
Sempre que as actas sejam registadas em folhas soltas, deve a administração tomar as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua falsificação. (cf. artigo 63.º, n.ºs 4, 5, 6 e 10, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 1 e 1436.º, alínea m), ambos do Código Civil, com o artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, e com o artigo 24.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 135/1999, de 22 de Abril).
O condómino que tenha tomado parte na Assembleia de Condóminos e, podendo fazê-lo (não estando impedido de assinar!), Recuse (injustificadamente) assinar a Acta, consignada no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas, deve ser judicialmente notificado para que assine a Acta em prazo não inferior a Oito (8) dias, decorrido esse prazo, a Acta tem a força probatória referida no Artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei nº. 268/94, de 25 de Outubro, desde que esteja assinada pela maioria dos condóminos que tomaram parte na Assembleia de Condóminos.
O condómino (obstinado em não assinar) notificado judicialmente pode invocar (justificando e provando!) em juízo a falsidade da acta. (cf. artigo 63.º, n.º 3, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com o artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
A recusa injustificada da assinatura da Acta é punível com sanção de multa até 120 dias. (cf. art.º 521.º do Código Comercial).
Pode-se recusar assinar uma Acta da reunião da Assembleia de Condóminos (ou qualquer outra) que não reproduza fielmente (com sucinta verdade) o que efectivamente foi deliberado e/ou referido na reunião.
Enquadramento jurídico:
_____________
Nos termos do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro:

“Artigo 1.º – Deliberações da assembleia de condóminos
1- São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos, que nelas hajam participado.

2- As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

3- Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.” Não obstante,

Este diploma (Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro), não estabelece sanções aplicáveis em caso de incumprimento (ausência de actas, recusa de assinatura, suporte material – livro, papel avulso, computador-, etc.), pelo que nos resta recorrermos à norma legal mais próxima que possa existir e / ou aos princípios gerais do Direito.

Com todo o devido respeito por opinião diversa, parece-me que, por analogia, devemos recorrer ao regime legal estabelecido no Código das Sociedades Comerciais. Com efeito, vejamos:

Código das Sociedades Comerciais

“Artigo 63.º – (Actas) (*)

1 – As deliberações dos sócios só podem ser provadas pelas actas das assembleias ou, quando sejam admitidas deliberações por escrito, pelos documentos donde elas constem.
2 – A acta deve conter, pelo menos:
a) A identificação da sociedade, o lugar, o dia e a hora da reunião;
b) O nome do presidente e, se os houver, dos secretários;
c) Os nomes dos sócios presentes ou representados e o valor nominal das partes sociais, quotas ou acções de cada um, salvo nos casos em que a lei mande organizar lista de presenças, que deve ser anexada a acta;
d) A ordem do dia constante da convocatória, salvo quanto esta seja anexada a acta;
e) Referência dos documentos e relatórios submetidos a assembleia;
f) O teor das deliberações tomadas;
g) Os resultados das votações;
h) O sentido das declarações dos sócios, se estes o requererem.
3 – Quando A ACTA DEVA SER ASSINADA POR TODOS os sócios que tomaram parte na assembleia e algum deles não o faça, podendo fazê-lo, deve a sociedade notificá-lo judicialmente para que, em prazo não inferior a oito dias, a assine; decorrido esse prazo, a acta tem a força probatória referida no n.º 1, desde que esteja assinada pela maioria dos sócios que tomaram parte na assembleia, sem prejuízo do direito dos que a não assinaram de invocarem em juízo a falsidade da acta.
4 – AS ACTAS DEVEM SER LAVRADAS NO RESPECTIVO LIVRO OU EM FOLHAS SOLTAS; no livro ou nas folhas devem ser também consignadas, pela forma estabelecida na lei, as deliberações tomadas em reunião da assembleia geral. Quando essas deliberações constem de escritura pública ou de instrumento fora das notas, deve a gerência, o conselho de administração ou a direcção inscrever no livro ou nas folhas menção da sua existência.
5 – Na sociedade são arquivadas todas as folhas; as folhas devem ser encadernadas depois de utilizadas e podem, decorridos 10 exercícios após aquele a que se reportam, ser substituídas por microfilmes ou por outra forma adequada de suporte.
6 – Sempre que as actas sejam registadas em folhas soltas, deve a gerência ou a administração, o presidente da mesa da assembleia geral e o secretário, quando os houver, tomar as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua falsificação.
(…)
9 – As actas apenas constantes de documentos particulares avulsos constituem princípio de prova embora estejam assinadas por todos os sócios que participaram na assembleia.
10 – Nenhum sócio tem o dever de assinar as actas que não estejam consignadas no respectivo livro ou nas folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas.
(*) Redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 257/1996, 31 Dezembro.

Artigo 521.º – (Recusa ilícita de lavrar acta)
Aquele que, tendo o dever de redigir ou assinar acta de assembleia social, sem justificação o não fizer, ou agir de modo que outrem igualmente obrigado o não possa fazer, será punido, se pena mais grave não couber por força de outra disposição legal, com multa até 120 dias.

RESUMINDO:
O condómino que tenha tomado parte na assembleia de condóminos e, podendo fazê-lo (não estando impedido de assinar!), recuse assinar a acta, consignada no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas, deve ser judicialmente notificado para que assine a acta em prazo não inferior a oito ( dias; decorrido esse prazo, a acta tem a força probatória referida no artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, desde que esteja assinada pela maioria dos condóminos que tomaram parte na assembleia de condóminos. O condómino (obstinado em não assinar) notificado judicialmente pode invocar (justificando e provando!) em juízo a falsidade da acta. (cf. artigo 63.º, n.º 3, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com o artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro).
A recusa injustificada da assinatura da acta é punível com sanção de multa até 120 dias. (cf. art.º 521.º do Código Comercial).

As actas devem ser lavradas no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas; no livro ou nas folhas devem ser também consignadas, pela forma estabelecida na lei, as deliberações tomadas em reunião da assembleia de condóminos. Quando essas deliberações constem de escritura pública (título constitutivo da propriedade horizontal, por exemplo) ou de instrumento fora das notas (regulamento do condomínio, por exemplo), deve a administração, o administrador do condomínio, o presidente da reunião ou o secretário inscrever no livro ou nas folhas menção da sua existência. O administrador do condomínio guarda o livro de actas e / ou todas as folhas; as folhas devem ser encadernadas depois de utilizadas e podem, decorridos 10 exercícios após aquele a que se reportam, ser substituídas por microfilmes ou por outra forma adequada de suporte (informático, digital, etc.). Sempre que as actas sejam registadas em folhas soltas, deve a administração tomar as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua falsificação. (cf. artigo 63.º, n.ºs 4, 5, 6 e 10, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 1 e 1436.º, alínea m), ambos do Código Civil, com o artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, e com o artigo 24.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 135/1999, de 22 de Abril).

– O administrador do condomínio (cfr. Art.º 1431.º, n.º 1 e 2, conjugado com o art.º 1436.º, alínea a), ambos do Código Civil);

– Condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido (isto é, 25 votos, em percentagem, ou 250 votos, em permilagem) (cfr. Art.º 1431.º, n.º 2, conjugado com o art.º 1418.º, n.º 1, e 1430.º, n.º 2, todos do Código Civil);

– Em determinadas circunstâncias, um único condómino, que pretenda recorrer dos actos do administrador (cfr. Art.º 1438.º, do Código Civil).

Transcrição da legislação enquadrante:

Código Civil

ARTIGO 1418.º – (Conteúdo do título constitutivo)

  1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
    (…)

ARTIGO 1430.º – (Órgãos administrativos)
(…)

  1. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.

ARTIGO 1431.º – (Assembleia dos condóminos)

  1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
  2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
    (…)

ARTIGO 1436.º – (Funções do administrador)

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;

De acordo com o disposto no artigo 1432.º, n.º 2, do Código Civil:

  • Dia da reunião;
  • Hora da reunião;
  • Local da reunião (portaria do prédio, casa ou escritório de um condómino ou do administrador, sala de condóminos, qualquer local privado / reservado dentro da localidade onde o prédio se situa);
  • Ordem de trabalhos da reunião (assuntos ou matérias a tratar na reunião):Enunciado sucinto, mas claro, das matérias a tratar na reunião, com a finalidade de permitir que cada condómino se prepare adequadamente para intervir na discussão e votação. Será seguido pelo condómino (presidente designado pela assembleia) que dirigir, orientar e disciplinar os trabalhos da assembleia (discussão, votação e redacção da acta).

Assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos (v. g. alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, cfr. Art.º 1419.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil);

A indicação duma segunda data (dia, hora e local) para reunião em 2.ª convocatória, embora opcional, aconselha-se para a eventualidade de não comparecer o número de condóminos suficiente para reunir e / ou para deliberar (em 1.ª convocatória) sobre algum (uns) assunto(s) constantes da ordem de trabalhos. (cfr. artigo 1432.º, n.º 4, do Código Civil). Caso não seja desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

Transcrição da legislação enquadrante:

Código Civil

ARTIGO 1432.º – Convocação e funcionamento da assembleia

(…)
2. A convocatória deve indicar o DIA, HORA, LOCAL e ORDEM DE TRABALHOS da reunião e informar sobre os ASSUNTOS CUJAS DELIBERAÇÕES SÓ PODEM SER APROVADAS POR UNANIMIDADE DOS VOTOS.

(…)
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

ARTIGO 1419.º – Modificação do título

1. Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
(…)

Poderá ter sido logo fixada outra data na convocatória (“prolongamento da 1.ª chamada”…). A lei não estabelece nenhum intervalo mínimo obrigatório entre as duas reuniões, nem exige nova convocação dos condóminos faltosos.

Não obstante, na falta de um texto legal inequívoco, não convém que entre a data frustrada da reunião em 1.ª convocatória e a da realização da reunião em 2.ª convocatória, medeie um lapso de tempo muito curto, por forma a propiciar quer aos condóminos presentes, quer aos ausentes (ou faltosos), na primeira reunião, o melhor ensejo de participarem conjuntamente na reunião em segunda convocatória, motivo suficiente para que jamais deva realizar-se no mesmo dia em que falhou a primeira reunião.

Caso não tenha sido logo fixada outra data na convocatória (“prolongamento da 1.ª chamada”…), presumir-se-a convocada nova reunião para UMA SEMANA DEPOIS, há mesma hora e no mesmo local. (cfr. Art.º 1432.º, n.º 4, do Código Civil).

Na previsão de falta de quorum na reunião da assembleia em 1.ª convocatória, caso pretendamos fixar logo outra data na convocatória para a reunião da assembleia em 2.ª convocatoria, embora a lei não estabelece nenhum intervalo mínimo obrigatório entre as duas reuniões, nem exija nova convocação dos condóminos faltosos, na esteira do referido nos paragrafos anteriores, na falta de um texto legal inequívoco, sugiro que medeie sempre um lapso de tempo mínimo de UMA SEMANA, por forma a propiciar quer aos condóminos presentes, quer aos ausentes (ou faltosos) na primeira reunião, o melhor ensejo de participarem conjuntamente na reunião em segunda convocatória, jamais devendo realizar-se no mesmo dia em que falhou a primeira reunião, mas sim UMA SEMANA DEPOIS, há mesma hora e no mesmo local. Esta é a minha modesta opinião.

Atentem ainda na enorme vantagem na obtenção de maior participação dos condóminos na discussão e votação das deliberações da assembleia de condóminos: a legitimidade sairá reforçada, acautelando-se simultaneamente ulteriores duvidas e discussões sobre aquelas matérias.

Também pelo exposto, não me parece haver necessidade legal de envio ou entrega de nova convocação para a reunião em 2.ª convocatória aos condóminos faltosos, sugerindo apenas, somente neste caso especifico, a afixação do aviso convocatório numa parte comum do edifício, bem como a colocação na caixa de correio de cada condómino faltoso, procurando sensibilizar os ausentes em 1.ª convocatória para a enorme vantagem na obtenção de maior participação dos condóminos na discussão e votação das deliberações da assembleia de condóminos em 2.ª convocatória.

Na reunião em 2.ª convocatória A ASSEMBLEIA PASSA A PODER DELIBERAR POR MAIORIA DE VOTOS DOS CONDÓMINOS PRESENTES, DESDE QUE ESTES REPRESENTEM, PELO MENOS, UM QUARTO DO VALOR TOTAL DO PRÉDIO, isto é, o quorum constitutivo fica reduzido a um mínimo de 25 ou 250 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente, pelo que, consequentemente, nesta situação extrema, o quorum deliberativo passa a ser somente de 13 ou 126 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente!

Por esta razão (13 a decidirem por 100; ou 126 a decidirem por 1000!), embora com total cobertura legal (o legislador pretende certamente evitar a paralisação da administração do condomínio), surgem quase sempre ulteriores duvidas e discussões sobre aquelas matérias ou deliberações regularmente aprovadas (obviamente que as duvidas são colocadas “a posteriori” pelos condóminos faltosos, que se abstiveram de participar no trabalho comum!!).

Na reunião da assembleia de condóminos (2.ª convocatória) podem deliberar aprovar assuntos, cuja deliberação careça de maiorias especiais ou qualificadas (v. g. realização de obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, alteração ao fim de cada fracção autónoma, não constante do titulo constitutivo da propriedade horizontal, realização de obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, e reconstrução do edifício, desde que consignem as deliberações em acta e as comuniquem no prazo de trinta dias aos condóminos ausentes. Os condóminos ausentes terão noventa dias para se pronunciarem, ou não. Caso não se pronunciem negativamente, no prazo de noventa dias após serem notificados, o seu silêncio valerá como declaração de concordância. Por conseguinte, para que as deliberações da assembleia de condóminos (concordantes com o disposto na lei) sejam plenamente válidas e eficazes(vinculativas para todos os condóminos), poderá decorrer um lapso temporal de trinta + noventa dias (120 dias).

Transcrição da legislação enquadrante:

Código Civil

ARTIGO 1432.º
(Convocação e funcionamento da assembleia)

(…)

3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

4. SE NÃO COMPARECER O NÚMERO DE CONDÓMINOS SUFICIENTE PARA SE OBTER VENCIMENTO E NA CONVOCATÓRIA NÃO TIVER SIDO DESDE LOGO FIXADA OUTRA DATA, CONSIDERA-SE CONVOCADA NOVA REUNIÃO PARA UMA SEMANA DEPOIS, NA MESMA HORA E LOCAL, PODENDO NESTE CASO A ASSEMBLEIA DELIBERAR POR MAIORIA DE VOTOS DOS CONDÓMINOS PRESENTES, DESDE QUE ESTES REPRESENTEM, PELO MENOS, UM QUARTO DO VALOR TOTAL DO PRÉDIO.

(…)

1) PRAZOS

  • Cinco anos a contar da Entrega da Empreitada (conclusão da obra) para o vendedor!

Cinco anos a contar da Entrega do Imóvel (entrega da fracção autónoma) para o comprador

2) Defeito de Construção / Aceitação de Obras com Reservas / Responsabilidade do Vendedor que o tenha Construído, Modificado ou Reparado

A venda do imóvel pelo dono da obra, seu proprietário, transmite para o comprador, de harmonia com as disposições conjugadas dos artigos 879.º, alínea a, 1225.º e 1305.º, todos do Código Civil, o direito de efectivar a responsabilidade assumida pelo empreiteiro mediante o contrato de empreitada.
“Artigo 1225.º – (Imóveis destinados a longa duração) do Código Civil (*)

1 – Sem prejuízo do disposto no artigo 1219.º do Código Civil e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de CINCO ANOS A CONTAR DA ENTREGA, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir, total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.

2 – A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.

3 – Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º.

– O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.

(*) Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro.

Artigo 1218.º (Verificação da obra) do Código Civil
1. O dono da obra deve verificar, antes de a aceitar, se ela se encontra nas condições convencionadas (contratadas e/ou acordadas) e sem vícios (defeitos).

2. A verificação deve ser feita dentro do prazo usual ou, na falta de uso, dentro do período que se julgue razoável depois de o empreiteiro colocar o dono da obra em condições de a poder fazer.

3. Qualquer das partes tem o direito de exigir que a verificação seja feita, à sua custa, por peritos.

4. Os resultados da verificação devem ser comunicados ao empreiteiro.

5. A falta da verificação ou da comunicação importa aceitação da obra sem reserva.
Artigo 1219.º (Casos de irresponsabilidade do empreiteiro)

1. O empreiteiro não responde pelos defeitos da obra, se o dono a aceitou sem reserva, com conhecimento deles.

2. Presumem-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra.

Artigo 1220.º (Denúncia dos defeitos)

1. O dono da obra deve, sob pena de caducidade dos direitos conferidos nos artigos seguintes, denunciar ao empreiteiro os defeitos da obra dentro dos trinta dias seguintes ao seu descobrimento.

2. Equivale à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do defeito.

Artigo 1224.º (Caducidade)

1. Os direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização caducam, se não forem exercidos dentro de um ano a contar da recusa da aceitação da obra ou da aceitação com reserva, sem prejuízo da caducidade prevista no artigo 1220.º.

2. Se os defeitos eram desconhecidos do dono da obra e este a aceitou, o prazo de caducidade conta-se a partir da denúncia; em nenhum caso, porém, aqueles direitos podem ser exercidos depois de decorrerem dois anos sobre a entrega da obra.

Artigo 1221.º (Eliminação dos defeitos)

1. Se os defeitos puderem ser suprimidos, o dono da obra tem o direito de exigir do empreiteiro a sua eliminação; se não puderem ser eliminados, o dono pode exigir nova construção.

2. Cessam os direitos conferidos no número anterior, se as despesas forem desproporcionadas em relação ao proveito.

Artigo 1222.º (Redução do preço e resolução do contrato)

1. Não sendo eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, o dono pode exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina.

2. A redução do preço é feita nos termos do artigo 884.º do Código Civil.

Artigo 884.º – (Redução do preço)

1. Se a venda ficar limitada a parte do seu objecto, nos termos do artigo 292.º do Código Civil, ou por força de outros preceitos legais, o preço respeitante à parte válida do contrato é o que neste figurar, se houver sido discriminado como parcela do preço global.

2. Na falta de discriminação, a redução é feita por meio de avaliação.

a) De todos os condóminos, se as deficiências existirem no exterior da mesma, que constitui parte comum do prédio.
b) Do condómino proprietário da fracção se o problema existir no interior da varanda (base da varanda).

Se pretendem realizar obras, antes de contratarem o serviço solicitem um orçamento discriminado, definindo os trabalhos a efectuar e o respectivo custo (com alusão ao IVA, se está ou não incluído). Aconselho ainda que completem o orçamento com um contrato de empreitada, que indique, designadamente, os materiais a utilizar, os prazos de execução, as datas de pagamento e sanções pecuniárias no caso de atraso ou incumprimento de prazos.

Contrato de empreitada
É o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço (cfr. artigo 1207.º do Código Civil). Aplicam-se-lhe as disposições do Código Civil e demais legislação vigente sobre a matéria, nomeadamente as regras exaradas no Capítulo XII do Título II do Livro II do Código Civil (artigos 1207.º a 1230.º, ambos inclusive).

Para que a assembleia de condóminos possa reunir deverão estar presentes um número suficiente de condóminos para perfazer QUORUM CONSTITUTIVO. Para poder deliberar sobre os assuntos constantes da ordem de trabalhos da reunião constante da convocatória, já será necessário verificar o QUORUM DELIBERATIVO (número de votos e maioria necessária para deliberar cada um dos assuntos).

Sugiro, por favor, que analise com atenção:

ARTIGO 1432.º do Código Civil
(Convocação e funcionamento da assembleia)

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido. (cf. Art.º 985.º e 1407.º/1, do Código Civil; art.º 1427.º Código de Processo Civil)

4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.

9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Na reunião da assembleia de condóminos (2.ª convocatória) podem deliberar aprovar assuntos, tais como obras de manutenção, escolha do seguro do imóvel, desde que consignem as deliberações em acta e as comuniquem no prazo de trinta dias aos condóminos ausentes. Os condóminos ausentes terão noventa dias para se pronunciarem, ou não. Caso não se pronunciem negativamente, no prazo de noventa dias após serem notificados, o seu silêncio valerá como declaração de concordância. Por conseguinte, para que as deliberações da assembleia de condóminos (concordantes com o disposto na lei) sejam plenamente válidas e eficazes(vinculativas para todos os condóminos), poderá decorrer um lapso temporal de trinta + noventa dias (120 dias).

Embora as deliberações da assembleia de condóminos sejam tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (cf. artigo 1432.º, n.º 3, do Código Civil, vejamos alguns exemplos de quorum deliberativo (maiorias legais “especiais” ou qualificadas): art.ºs 1419.º (Modificação do título constitutivo – carece de acordo de todos os condóminos), 1422.º n.ºs 3 e 4 (obras que modifiquem a linha arquitectónica e alteração do fim de cada fracção autónoma – carece de aprovação por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, 1422.º-A n.º 3 (divisão de fracções autónomas em novas fracções – carece de aprovação sem qualquer oposição), 1425.º n.º 1 (obras que constituam inovações – carece de aprovação da maioria dos condóminos (metade + 1) e essa maioria terá que ser representativa de dois terços do valor total do prédio), 1428.º n.º 2 (reconstrução do edifício – carece de aprovação pela maioria do número de condóminos e do capital investido) todos do Código Civil.

Tratando-se da realização de obras de conservação ordinária (bem diferente de inovações), carece somente de aprovação pela maioria do número de condóminos (metade + 1) e do capital investido (501 votos favoráveis, em permilagem; 51 votos favoráveis, em percentagem).